Voorbereiding bouw kost serieus geld

Het bouwen van een stal gaat gepaard met forse voorbereidingskosten, van zo enkele tienduizenden euro’s. De variatie in kosten tussen projecten is echter enorm groot. Een veehouder heeft beperkte invloed op de kosten.

Bij plannen voor de bouw van een nieuwe stal of uitbreiding is een veehouder voordat de spreekwoordelijke schop in de grond gaat al een klein vermogen kwijt. Vanaf de eerste ideeën tot het begin van de bouw heeft hij te maken met kosten voor advies, tekeningen, onderzoeken, vergunningen en leges. Gemiddelde bedragen zeggen niet zoveel omdat zoveel verschillende factoren een rol spelen. Voor een deel zijn ze een gegeven, zoals (extra) eisen die provincies of gemeenten stellen en lokale omstandigheden. Maar ze houden ook verband met de gemaakte keuzes van de veehouder en de manier waarop hij de voorbereiding aanpakt (zie kader Houd de voorbereidingskosten laag). Ook de omvang van het project is bepalend voor de totale kosten en per eenheid.

Gert Elling, adviseur bij ingenieursbureau Rombou, schat op basis van een aantal bestaande calculaties en bekende bedragen een variatie van pakweg € 20.000 in het gunstige geval tot meer dan € 80.000 als alles tegenzit. Dat is een indicatie voor een uitbreiding van een bestaand bedrijf met 100 melkkoeien. Per plaats betekent dat bij deze omvang een kostenpost van € 200 tot meer dan € 800, met soms uitschieters boven de € 1.000. Bij kleine uitbreidingen kunnen de kosten per plaats hoger liggen, bij grotere uitbreidingen hoeven de kosten als gevolg van extra eisen met betrekking tot de vergunningen niet evenredig te dalen.

De kosten blijven laag als er geen aanpassing van het bestemmingsplan of geen nieuwe milieuvergunning nodig is, het een rechttoe-rechtaan-ontwerp van een nieuwe stal is dat zonder problemen het vergunningentraject ingaat. Overheden eisen geen extra onderzoeken behalve een sterkteberekening en de gemeente zit aan de onderkant qua legeskosten. In het andere uiterste wordt de uitbreiding gebouwd in een dure gemeente en provincie qua leges en zijn een bestemmingsplanwijziging, milieuvergunning, MER-beoordeling en een hele reeks onderzoeken nodig. Ook kunnen er juridische problemen zijn die de vergunningverlening fors vertragen. “In dat geval is het helemaal onvoorspelbaar wat een veehouder uiteindelijk kwijt is. Er zijn voorbeelden waar het meer dan een ton heeft gekost voordat de bouw kon beginnen.” Er is sprake van een categorie apart met nog hogere kosten bij een complete bedrijfsverplaatsing.

Grote bedragen per kostenpost

Het is niet verwonderlijk dat de voorbereidingskosten voor een nieuwe stal zo groot zijn want per kostenpost gaat het al snel om grote bedragen. Zo kunnen de kosten al gauw tot wel € 10.000 toenemen als een aanpassing van het bestemmingsplan nodig is. Vooral als de provincie extra onderzoeken vraagt. is het een dure post. Bedrijven die een juridisch gevecht aan moeten na bijvoorbeeld de inspraakprocedures zien de kosten vanwege advies en bijstand zo met tienduizenden euro’s stijgen.

Qua leges vragen gemeentes tussen de 1,5% en 3% van de bouwkosten. Een verschil van 1% van de bouwkosten betekent dus zo’n € 5.000 voor een stal van 100 koeien. De provincies Noord-Brabant en Zeeland vragen bijna € 4.200 extra voor een nieuwe aanvraag van een vergunning Wet Natuurbescherming. Flevoland en Noord-Holland doet dat gratis en anderen zitten er ergens tussen.

Voor de milieuvergunning (omgevingswet milieu) hebben bedrijven met maximaal 200 melkkoeien en 140 stuks jongvee alleen een meldingsplicht in het kader van het Activiteitenbesluit; boven dat aantal is een bedrijf milieuvergunningsplichtig. Dan is ook een MER-aanmeldnotitie verplicht. In dat laatste geval kunnen de totale kosten voor de omgevingsvergunning oplopen tot € 12.000 tot € 15.000.

Op het gebied van onderzoeken is een sterkteberekening van de constructie altijd nodig. In het gunstigste geval is een ondernemer daar € 1.500 aan kwijt. Afhankelijk van de situatie en eisen van de gemeente kunnen extra onderzoeken nodig zijn, zoals een sondeerrapport en onderzoeken naar flora en fauna, akoestiek, bodemvervuiling en archeologie. De kosten voor deze onderzoeken zijn afhankelijk van de marktpartijen die ze uitvoeren, maar een veehouder is al gauw een bedrag van € 1.000 tot € 2.000 per stuk kwijt. In uitzonderlijke gevallen is een uitgebreid archeologisch onderzoek nodig waarbij de grond laagje voor laagje wordt afgegraven. Een rekening van € 20.000 is dan geen uitzondering.

Keuze bouwadviesbureau

Tot slot is er de rekening van het bouwadviesbureau zelf. Veehouders met bouwplannen hebben de keuze uit tientallen bouwadviesbureaus om het traject mee te begeleiden en de formele zaken te regelen. Een aantal bekende namen die naast Rombou betrokken zijn bij veel uitbreidingsprojecten in de melkveehouderij zijn Exlan, DLV, Van Dun Advies, Geling Advies en Agra-Matic. Elling benadrukt het belang van een goede voorbereiding en adviseert zoveel mogelijk aspecten mee te nemen in deze fase. Niet alleen wat betreft de praktische invulling, maar ook eventuele fiscale mogelijkheden (Maatlat Duurzame Veehouderij) en andere subsidieregelingen.

Typerend is de diversiteit aan adviesbedrijven; een aantal is gespecialiseerd in de agrarische sector, andere werken breder of zijn gelieerd aan een accountantskantoor of mengvoerbedrijf. Daar kunnen financiële voordelen gelden voor bestaande klanten. Omvang en expertise wisselen van eenpitters tot grote bureaus die alles in eigen hand hebben of direct beschikbaar zijn.

Door dit alles is het lastig om objectief prijzen met elkaar te vergelijken. Het is wel belangrijk te beseffen dat een paar duizend euro willen besparen in de huidige complexe tijd van vergunningverlening uiteindelijk vele malen duurder kan uitpakken, net als de extra tijd die het traject in beslag kan nemen.

Om toch een indicatie te geven; in situaties van een eenvoudig ontwerp van een losstaande stal bij een vlotte doorloop bij alle instanties is een rekening van het bouwadviesbureau van € 10.000 bij uitbreiding met 100 koeien al een heel bedrag. Dat is voor het maken van het ontwerp en bouwtekeningen, aanvragen van de diverse vergunningen, overleg met instanties en advisering.

In een ongunstige situatie kan het bedrag ook wel drie keer zo hoog zijn. Meer tijd is nodig bij uitbreiding van een bestaande stal, als het plan regelmatig moet worden aangepast of als het vergunningentraject stroperig verloopt. Dat is vooral de afgelopen tijd het geval als het gevolg van extra werk door de stikstofproblematiek en wetgeving in de Wet Natuurbescherming.