Met grond is meer mogelijk dan eigendom

Het verhaal van de moeilijkere financierbaarheid van bedrijven en landbouwgronden is al langer bekend. Mede door de eisen vanuit de Europese Centrale Bank (ECB) en De Nederlandse Bank (DNB) zijn banken de laatste jaren kritischer en worden ondernemers en hun plannen bij financieringsaanvragen strenger beoordeeld. Daarbij zijn looptijden voor nieuwe leningen fors afgenomen.

Dat raakt ook de financiering van landbouwgrond. Werden in het verleden nog wel eens looptijden voor nieuwe leningen van 50 jaar gehanteerd, de laatste jaren is het gemeengoed dat een financiering binnen 20 tot 30 jaar moet zijn terugbetaald. Dat betekent automatisch hogere financieringslasten per jaar, áls er al medewerking aan financiering is. Overigens komen bij sommige banken wel langere looptijden voor.

Aan de andere kant is de verwachting dat door nieuwe ontwikkelingen als grondgebondenheid en (toekomstige) kringlooplandbouw het grondareaal gemiddeld verder toeneemt. Daar lijkt dus een spagaat te ontstaan.

Een aantal geraadpleegde adviseurs herkent het beeld. Herrold Lammertink, directeur van DLV Advies, ziet dat banken nog best willen financieren, maar het totale plaatje moet wel helemaal kloppen. “Wanneer dan een uitbreiding op de bestaande financiering aangevraagd wordt, kan er binnen de totale bedrijfsfinanciering wel een ‘dempend’ effect gezocht worden met de aflossingsstrategie.”

Over de bedrijven heen kijkend schetst Lammertink een beeld waarbij de kritieke melkprijs gemiddeld al jaren hoog is en de opbrengstprijs te laag om voldoende marge te realiseren. Dat beperkt de mogelijkheden sterk om in grond te investeren. “Op bedrijven met weinig buffer kan één of meer slechte jaren al tot grote problemen leiden. De kortere aflossingstermijn, met daarbij dus de hogere betalingsverplichting, is dan niet de enige oorzaak maar kan wel net te veel zijn.”

Dat de banken kritischer zijn, betekent volgens Lammertink niet dat er helemaal niets meer mogelijk is: de bank is onderdeel van de totale financiering, waarbij er ook andere mogelijkheden zijn (zie kader). “Hoe krampachtiger de bank, hoe meer alternatieven er gevonden gaan worden. Toekomstige financiering zal steeds vaker een mix zijn.”

Meewerken aan financiering

Vanzelfsprekend is medewerking van banken geen eenheidsworst. Zo is ook de aflossingstermijn niet standaard en hangt die van een aantal factoren af. Denk aan de hoogte van de investering en het totale financieringsplaatje van het bedrijf, maar ook het beleid van banken. John van Leeuwen, zelfstandig adviseur JVL Advies, ziet in de praktijk beperkte verschillen tussen banken maar ook tussen de klantbeheerders en medewerkers van bijzonder beheer. “Die kan het verschil maken tussen net wel of net geen financiering rond krijgen.”

Als het gaat over überhaupt wel of niet financieren kan ook de grond zelf verschil maken. Voor aankoop van ‘buurmans grond’ merken adviseurs dat banken bij deze grond nét wat coulanter kunnen zijn. Maar dat moet dan wel ergens op gefundeerd zijn, dus dat de grond iets toevoegt aan het bedrijf. Bijvoorbeeld dat door een grotere huiskavel de structuur verbetert, bewerkingskosten dalen of weidegang mogelijk is.

Pierre Berntsen, directeur agrarische bedrijven bij ABN Amro, onderschrijft dat exploitatie van bedrijven vaak te weinig ruimte biedt voor verhoging van de financieringslasten. Die groep is met een kortere aflossingstermijn nog groter geworden. “Veel bedrijven hebben een kritieke melkprijs die te hoog is voor grondaankoop. Pacht kan dan uitkomst bieden, liefst langjarig en met een reële pachtprijs want als bedrijf heb je stabiliteit nodig.” Maar ook eigen grond blijft voor een deel van de bedrijven in de picture; een voordeel is de opbouw van vermogen bij prijsstijging en dat het zekerheden biedt.

Met dat in het achterhoofd voorziet Berntsen dat groei in grondareaal van bedrijven de komende jaren zowel in eigendom als pacht gebeurt, maar het aandeel pacht relatief harder zal toenemen. Ook nieuwe vormen van samenwerking vindt hij voor de toekomst interessant. “Hopelijk komt die mogelijkheid er vanuit de nieuwe mestwetgeving.”

Alternatieven voor koop

Dat pacht in de belangstelling staat, heeft er ook mee te maken dat eigen grond dood kapitaal blijft. Zeker bij hoge grondprijzen drukken de kosten structureel hard op het rendement. “Als je grond moet kopen voor € 100.000 en aflossen in 20 jaar is de rekensom zo gemaakt. Maar er spelen ook andere aspecten mee dat veehouders toch grond willen kopen”, aldus Van Leeuwen.

Het is daarom niet vreemd dat vaker naar alternatieven voor koop wordt gekeken. Dat komt overigens nog niet echt terug in de cijfers; het procentuele aandeel eigendom in de melkveehouderij blijft volgens het CBS nagenoeg gelijk. In 2005 heeft het gemiddelde melkveebedrijf 23,42 hectare grond in eigendom en 21,49 hectare in pacht, blijkt uit cijfers van Flynth (zie grafiek). De hoeveelheid eigen grond is in 2018 fors toegenomen terwijl de hoeveelheid pachtgrond nog gelijk is. Wel is er sinds enkele jaren weer sprake van een toename.

Of pacht goed rekent hangt vanzelfsprekend af van de pachtprijs. Deze is sterk afhankelijk van de regio en het type pacht. Ruim tien jaar geleden is de pachtwetgeving en het systeem van pachtprijsbepaling herzien en in sterke mate geliberaliseerd. Sindsdien drukt de liberale pacht met vrije marktprijzen de reguliere pacht met vastgestelde regionormen weg. Daardoor zijn gemiddelde pachtprijzen per hectare gestegen.

Als veehouders voor pacht kiezen, zijn er meerdere mogelijkheden. Grondgebruikersverklaring, pacht of erfpacht kunnen goed passen, met per saldo lagere lasten. Maar er zijn ook andere mogelijkheden om meer grond onder het bedrijf te krijgen (zie kader).

Goed resultaat nodig

De algemene verwachting is dat groei in de toekomstige grondpositie van melkveehouders steeds meer een mix gaat zijn van eigendom, pacht, erfpacht en mogelijk wat alternatieve vormen zoals samenwerking. Daarbij is eigendom niet alleen mogelijk via financiering via de bank, maar ook op andere manieren (zie kader). De bank blijft wel veruit de belangrijkste, en dus het meest bepalend.

De belangrijkste boodschap van de adviseurs is dat de enige manier om op een economisch gezonde manier grond te financieren, een bovengemiddeld technisch en economisch goed resultaat nodig is. De sleutel zit volgens Van Leeuwen in het beheersbaar houden van de kosten. “Nog te vaak wordt alleen naar de liters gekeken, en niet naar de kosten die daarmee samengaan.”

Hij vindt dat pacht zeker een interessante richting kan zijn. Daarbij is het wel belangrijk een goede balans in eigendom en pacht te houden. Zekerheden rondom continuïteit van het bedrijf zijn immers minder in eigen handen dan bij volledige eigendom. Dat is niet voor iedereen alleen gestoeld op feiten. “Over emoties moet een ondernemer wel heen kunnen stappen. Dat is ook een stukje ondernemerschap. Maar het is wel de realiteit, dat grond verwerven anders gaat dan vroeger.”