Verschil in gronddynamiek tussen regio’s groeit

Prijzen voor landbouwgrond zijn hoog en zijn de afgelopen jaren telkens gestegen. Daar zijn allerlei redenen voor, maar eentje is het krimpend areaal. Die krimp gaat de komende jaren in hoog tempo door. In een analyse die LTO van de grondmarkt in het kader van het Landbouwakkoord liet maken, is berekend dat de komende decennia door alle opgaven niet minder dan 110.000 hectare grond uit de melkveehouderij wordt onttrokken. Dat is een krimp van zo’n 10% van het totaal. Daar komen beperkingen op andere gronden nog bovenop, zoals bufferzones. In combinatie met extra grondbehoefte voor mestafzet en extensiveren geeft dat structureel druk op de grondmarkt.

Dat wordt deels tenietgedaan door stoppende bedrijven. Toch wordt de impact van dat laatste door makelaars in de gebieden als niet zo groot gezien: veel stoppers behouden hun grond, mede om niet in box 3 te belanden. Dat onderschrijft Jos Ebbers, voorzitter van de vakgroep Agrarisch en Landelijk van NVM: “Sowieso loopt de huidige opkoopregeling geen storm. Lokaal kan het wel voelbaar zijn, maar niet in het hele gebied.”

Hij verwacht wel effect in regio’s waar veehouderij echt onder druk staat, zoals bij de combinatie Natura2000 en veenweide. “Maar ik zie grondprijzen niet onderuitgaat gaan. Daarvoor is de behoefte van de blijvers te groot.” Hij benadrukt dat in heel Nederland het beschikbare areaal blijft krimpen en de strijd om grond blijft. “En in iedere koper schuilt een beetje een speculant. Grond is immers op de lange termijn steeds meer waard geworden.”

Impact verschillend

De LTO-analyse kijkt niet naar de provinciale of regionale consequenties. Het is aannemelijk dat de impact verschillend is. Zo hebben bedrijven in Zuid- en Oost-Nederland met veel concurrentie te maken op de grondmarkt en zijn prijzen al hoog. Bedrijven in (veen)weidegebieden hebben dat veel minder, maar die hebben ook minder mogelijkheden voor samenwerking of grondruil met akkerbouwers.

In het algemeen zullen regionale verschillen eerder toe- dan afnemen, verwachten geraadpleegde makelaars. Daarbij wel een nuancering. De grondmarkt wordt namelijk niet alleen in de eigen regio gemaakt, maar staat onder invloed van landelijke trends. Als grondprijzen in andere provincies stijgen, beïnvloedt dat in meer of mindere mate prijzen in andere delen van het land.

Bovendien maakt de toenemende mobiliteit van grond dat regionale effecten wat dempen. Akkerbouwers, groentetelers en in mindere mate veehouders kopen vaker grote percelen grond verder van huis. Van bijvoorbeeld bollentelers en pootgoedtelers is bekend dat de kwaliteit van de grond belangrijker is dan de afstand. Er zijn ook Brabantse veehouders en akkerbouwers die grote percelen in het noorden hebben.

Fries weidegebied

Eén van de melkveeregio’s is het weidegebied in Friesland, in het zuidwestelijk deel van de provincie. Het heeft het grootste graslandareaal van alle provincies (zie tabel). Paul van ’t Veer, makelaar/taxateur bij Schelhaas Makelaardij, merkt dat veehouders daar minder opties hebben dan in andere delen in het noorden, zoals in het grensgebied met Drenthe en Groningen. “Daar zitten gemiddeld wat grotere melkveebedrijven of er is samenwerking met akkerbouwers.”

Grondprijzen liggen in de specifieke melkveeregio’s globaal tussen de € 50.000 en € 60.000 terwijl in gebieden met meer mogelijkheden al € 80.000 of meer wordt betaald. Nog duurder zijn de gebieden waar volop geïnvesteerd wordt in de energietransitie, met name rondom de Eemshaven en regionaal in de Veenkoloniën. Grond voor landbouw direct in of rondom die gebieden gaat voor een ton en meer van de hand.

In delen van het Fries weidegebied zijn er opgaves voor natuur en waterpeilverhoging in verband met de inklinkende veengrond. Dat betekent wat minder beschikbare grond. De veehouders die er zitten, hebben vaak een sterke binding met het gebied en kunnen goed op deze grond boeren. “De blijvers willen ook meer grond onder het bedrijf, zodat de vraag naar grond blijft.”

Aan de andere kant merkt hij minder vraag naar grond vanuit andere sectoren of van investeerders in deze regio. Gemiddeld verwacht hij daarom een wat rustigere grondmarkt dan in andere regio’s.

Groene Hart

Een beetje vergelijkbare regio is het Groene Hart, voornamelijk in het Utrechtse en Hollandse veenweidegebied. Typerend zijn de lange graslandpercelen doorsneden door sloten waar geen of moeilijk andere teelten op mogelijk zijn. Dat maakt dat er weinig concurrentie is met andere sectoren. “Er is wel wat fruitteelt, maar die zit op een andere markt dan de veehouders”, merkt Niek Doelman, makelaar/rentmeester bij de Koning & Witzier in Waarder (Z.-H.). “Zodoende zijn de melkveehouders vooral concurrent van zichzelf.”

Ook grond verkopen en elders terugkopen om verder te ontwikkelen, ziet hij niet veel gebeuren. “Het probleem is dat de prijsverhoudingen niet kloppen. Een veehouder kan hier voor € 70.000 verkopen, maar moet in veel goede melkveeregio’s grond van meer dan een ton terugkopen.”

De melkveehouderij bevindt zich in het drukst verstedelijkte gebied van Nederland. Toch is de impact daarvan vooral lokaal, merkt Doelman. “Dat geldt voor zowel natuurontwikkeling als infrastructuur of woningbouw. In de directe omgeving is dat wel voelbaar, maar niet in het grote gebied.”

Van alle ontwikkelingen die op de sector afkomen verwacht Doelman vooral dat de afbouw van derogatie van invloed is. “Extensiveren is nog niet echt een item, maar veehouders willen geen dure mest afvoeren.” Daarom verwacht hij een structurele vraag naar grond. Pacht is volgens hem ook een optie, maar die gronden komen niet veel beschikbaar.

10% kan het areaal voor melkveehouderij krimpen

Doelman denkt niet dat de stoppersmarkt in deze regio een grote invloed gaat hebben op de grondmarkt. “Het animo voor de stoppersregeling is klein. Er zitten hier te veel ondernemers die toch door willen.” Impact van Natura2000 is vooral rondom de Nieuwkoopse Plassen te verwachten. Afhankelijk van wat piekbelasters gaan doen, kan daar lokaal wel meer grond vrijkomen. “Maar het effect blijft in dat gebied.”

Twente/Achterhoek

De melkveehouderij in het oosten is aardig verdeeld over de provincies Gelderland en Overijssel. In tegenstelling tot melkveegebieden in het noorden en westen worden de zandgronden voor zowel grasteelt, ruwvoerwinning en akkerbouw gebruikt. Gras is wel veruit het grootste gewas.

Renze Wilbrink van Wilbrink Makelaardij in Beekbergen (Gld.) ziet dat van de veehouderijtakken vooral melkveehouders op de markt zijn. Er zijn wel bedrijven met akkerbouw of een akkerbouwtak, maar die zoeken het nog weleens meer in pachtgrond dan in eigendom. De vraag vanuit de melkveehouderij is goed en hij verwacht dat die groot blijft.

Wilbrink denkt niet dat door stoppende veehouders er de komende jaren veel meer grond op de markt komt. “Ik weet niet of het iets typisch voor deze regio is, maar boeren verkopen niet snel al hun grond, zolang ze blijven wonen op hun stek. Ze gaan die wel verpachten.” Mogelijk gaat de hoeveelheid pachtgrond daardoor wel wat toenemen. Door een blijvend grote vraag vanuit de melkveehouderij kunnen grondprijzen blijven stijgen.

De afgelopen jaren zijn er in Gelderland en Overijssel aardig wat zonneparken op boerenland aangelegd. Lokaal kan dat de grondmarkt beïnvloeden, maar Wilbrink heeft geen signalen dat dat de grondprijzen eromheen fors heeft doen stijgen. Ook is de grootste gekte er inmiddels vanaf en heeft de overheid recent de ontwikkeling van zonneparken een halt toegeroepen.

Oost-Brabant/Noord-Limburg

Net als in het oosten kent het zuiden geen specifieke regio’s waar alleen melkveehouderij zit. Typerend voor Oost-Brabant en Noord-Limburg is de aanwezigheid van gemiddeld grootschalige intensieve veehouderij en plantaardige sectoren. De melkveehouderij is intensief en de meeste bedrijven moeten al mest afvoeren.

Kees van Dijk, makelaar/taxateur bij Bernheze Makelaars in Uden (N.-Br.) ziet hier veel kapitaalkrachtige kopers op de grondmarkt. “Er is altijd een grote vraag naar grond, zeker ook naar grond voor akkerbouw of grove tuinbouw.” Daardoor is het voor melkveehouders in de regio moeilijk om courante en betaalbare percelen te werven. “De grondmarkt is de Brabantse veehouder niet goed gezind”, vat hij het kort samen.

Van Dijk ziet een grote impact van de discussie rondom extensivering en GVE-norm. Veehouders willen best meer grond onder het bedrijf krijgen, maar bij de huidige prijzen, die variëren van € 100.000 tot € 120.000 per hectare en sterke concurrentie met andere sectoren, is dat voor velen geen reële optie. “Ook de financiering is steeds moeilijker rond te krijgen, zeker voor bedrijven rondom Natura2000 of waar de impact van stikstof nog niet bekend is.”

Mogelijk gaat er de komende jaren meer pachtgrond op de markt komen, als veehouders stoppen en het bedrijf niet beëindigen. Van Dijk vraagt zich af of deze pachtgronden wel voor veehouders in beeld zijn, gezien de andere kapers op de kust. “Als akkerbouwers en fruittelers bedragen variërend van € 2.000 tot € 3.500 voor een hectare willen betalen, legt een veehouder het af.”