Veel grote en moderne melkveebedrijven te koop

Wie af en toe eens op Funda kijkt, zal zien dat er mooie grote melkveebedrijven te koop staan. Bedrijven met een goede verkaveling en niet te oude stallen vinden bijna altijd wel een koper. Opvallend zitten daar ook akkerbouwbedrijven tussen.

Melkveehouders die stoppen of verplaatsen en hun bedrijf verkopen is van alle tijden. De laatste jaren zitten daar opvallend veel grote en moderne bedrijven tussen. Helemaal vreemd is dat niet, aangezien de gemiddelde omvang is gestegen, wat dus ook geldt voor de bedrijven die te koop staan. Overigens komen lang niet alle bedrijven op Funda, maar wordt er ook veel onderhands verkocht.

Courant bedrijf wordt meestal voortgezet

Agrarisch makelaars herkennen het beeld wel dat het aanbod melkveebedrijven groot is. Zo staan bij Agri Vastgoed, vooral werkend in het noorden, momenteel vijf melkveebedrijven te koop. Sinds begin vorig jaar zijn volgens makelaar Eelke Turkstra circa 15 bedrijven verkocht. “Een trend is het niet, daar zijn de aantallen te klein voor. Maar er zitten zeker mooie grote bedrijven bij.” Hij merkt een snelle doorlooptijd en de meeste courante bedrijven zijn binnen een half jaar verkocht. Sommige zelfs sneller, maar dan zijn er vaak al contacten buiten de markt om.

Turkstra schat dat minstens driekwart als bedrijf wordt voorgezet. Uitponden ziet hij vooral bij de kleinere bedrijven met oudere stallen of als de verkaveling slecht is. Een bijzondere categorie, met name in gebieden met veel akkerbouw, is dat een akkerbouwer het bedrijf koopt voor de grond en de gebouwen doorverkoopt. “In die sector is goed verdiend en zeker voor de grote bedrijven is meer grond een vliegwiel. Ze pakken er zo 40 of 50 hectare bij.”

Opdelen is goed alternatief

Voor melkveehouders die stoppen of verplaatsen is vooral de courantheid van het object bepalend voor de route: als melkveebedrijf verkopen, in delen verkopen met eventueel een andere bestemming, of saneren. Tientallen factoren zijn daarvoor bepalend, waaronder de omvang, inhoud en moderniteit van gebouwen, de huiskavel en belemmeringen in de buurt. Voor herbestemmen of saneren is het beleid rondom vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) actueel. Makelaars merken een groot verschil in beleid en medewerking vanuit gemeenten en provincies.

Makelaars geven aan dat opdelen van een bedrijf onder de streep een goed alternatief kan zijn. Het stapelen van prijzen van grond en gebouwen maakt dat de totale verkoopprijs lager is dan de afzonderlijke onderdelen. Daar komt bij dat voor grond doorgaans gemakkelijker kopers zijn te vinden dan voor grond en gebouwen samen. Bovendien willen buurtbedrijven vaak relatief veel voor deze grond betalen.

Omvang kan een beperkende factor zijn in de verkoopbaarheid. Dat heeft vooral te maken met het totale bedrag van de locatie. Alleen aan 70 hectare landbouwgrond hangt al gauw een prijskaartje van pakweg € 6 tot meer dan € 7 miljoen. Daar komen de kosten van gebouwen, inventaris, fosfaatrechten en eventueel vee nog bij.

Toch geven makelaars aan dat ook dit soort bedrijven wordt verkocht. Daarbij wel een belangrijke kanttekening: de verkaveling en de stallen moeten goed zijn. Zo niet, dan is uitponden ook voor dit soort bedrijven eerder de bestemming.

Koper gaat erop vooruit

Veruit de meest melkveebedrijven staan te koop in de noordelijke provincies. De kopers komen echter vooral uit andere delen van het land. Makelaar Turkstra krijgt veel belangstelling uit het westen en midden van het land. De redenen zijn verschillend. “Er zijn er die verplaatsen voor natuurontwikkeling of waar de provincie bij betrokken is. Maar ook die op de eigen locatie te weinig grond hebben.” Juist bedrijven in provincies met een hoge gronddruk en -prijzen profiteren van de lagere grondkosten in het noorden.

Een rode draad is dat kopende partijen er flink op vooruit kunnen gaan. Marijn Dekkers, sectormanager melkveehouderij bij Rabobank, deed vijf jaar geleden al de oproep dat melkveehouders zich in een aantal situaties beter oriënteren op de andere locatie dan dat zij op het eigen bedrijf uitbreiden. Een belangrijk argument daarvoor, het verschil in kosten om te bouwen of te kopen, is alleen maar groter geworden.

Toch gebeurt het vanuit dat vertrekpunt, dus kopen in plaats van zelf bouwen, nog relatief weinig. “Ik merk dat het precies moet passen, zoals qua omvang, moderniteit en de grond. Met name grond maakt de puzzel lastiger te leggen, dan op bijvoorbeeld varkensbedrijven. Maar puur economisch is het zeker de moeite waard goed te kijken wat er te koop is.”

Dekkers schat dat van de tien ondernemers met wie hij hierover serieuze gesprekken voert er uiteindelijk twee of drie doorpakken. Niet onlogisch, maar de emotie wint het dan vaak van de rationaliteit.

‘Goede locaties in trek’

Dat goede locaties wel in trek zijn, ervaart ook Niek Groot Wassink, adviseur financieel management DLV Advies. Hij is de afgelopen jaren bij meerdere aankopen en bedrijfsverplaatsingen betrokken geweest. “Het aantal plaatsen waar dieren mogen worden gehouden wordt steeds schaarser. Goede locaties zijn daarom in trek.” Een deel van de kopers gebruikt de te koop staande bedrijven als een tweede locatie voor opfok of om te gaan melken. Hij heeft voorbeelden dat op die manier een tweede bedrijfsopvolger aan de slag kan.

Groot Wassink merkt dat het belangrijk is dat stallen bij de tijd zijn, omdat nieuwe vergunningen aanvragen lastig is. “Vooral het casco moet goed zijn. Dat is belangrijker dan de melkinstallatie.” Qua leeftijd is er niet een duidelijke ondergrens. Veruit de meeste courante bedrijven die nu te koop staan, hebben stallen die gebouwd zijn in de bouwhausse tussen 2008 en 2018. “Een stal uit 2008 kan nog prima voldoen, de maatvoering is meestal nog prima.”

Belangrijke randvoorwaarden zijn verder onder andere een voldoende grote mestopslag en huiskavel. Ruwvoeropslag is ook belangrijk, maar dat is gemakkelijker te realiseren nadien. De grondsoort sluit bij voorkeur aan bij de bestaande, maar noodzakelijk is dat niet. En natuurlijk een ruime NB-vergunning.

‘Meer creatieve oplossingen’

Financieel is het vaak een puzzel om een aankoop rond te krijgen. Makelaar Turkstra merkt dat met oplopende rentes financieren een grotere uitdaging is dan een paar jaar geleden. Toch hoeft de financiering bij realistische plannen uiteindelijk niet de bottleneck te zijn, is zijn ervaring. Zo wordt een deel van grond via partijen als a.s.r. in erfpacht genomen of houdt de verkoper nog wat in eigendom. “Er zijn meer creatieve oplossingen dan vroeger.”

Wat op de achtergrond meespeelt, is dat kopers vaak de grens opzoeken van hun kunnen, aldus Groot Wassink. “Ze willen toch groter en nieuwer. Gebouwen staan er al, dus de hoeveelheid grond is dan de sluitpost.” Hij haalt een voorbeeld aan van een ondernemer die eerst 180 koeien melkte, nu genoegen neemt met 130, maar wel op een veel betere locatie zit met goede gebouwen. “De tijd is ook wel veranderd, zeker bij een deel van de jonge generatie.” Ze kunnen in zo’n situatie met 2 melkrobots melken en gaan er zowel qua bedrijf als privé op vooruit.

Makelaars verwachten dat het aanbod van courante melkveebedrijven de komende jaren zeker niet kleiner wordt, maar de uitwerking van opkoop- en verplaatsingsregelingen speelt daar wel doorheen. Het beleid van het nieuwe kabinet is daarbij ook een bepalende factor.