‘Stikstof belangrijker dan fosfaat voor waardering vastgoed’

Stikstof gaat bij de waardebepaling van melkveebedrijven een belangrijke rol spelen, voorziet Hans Peters van VBO Makelaar. Ook andere regionale aspecten drukken een grotere stempel op de courantheid en prijzen.

Het kopen en verkopen van melkveebedrijven is van alle tijden, maar de markt van agrarisch onroerend goed is momenteel aan sterke veranderingen onderhevig. Zo worden de komende jaren nogal wat stoppers verwacht waardoor het aanbod aan bedrijven en landbouwgrond zal toenemen.

Volgens Hans Peters, voorzitter van de ­sectie Landelijk en Agrarisch Vastgoed van brancheorganisatie VBO Makelaar, is typerend voor deze tijd dat regionale omstandigheden steeds meer bepalend zijn bij vraag en aanbod en de waardeontwikkeling van melkveebedrijven en landbouwgrond. Denk daarbij aan aspecten als eisen aan grondgebondenheid en droogtegevoeligheid. Ook drukt overheidsbeleid een steeds grotere stempel op de vastgoedmarkt. Recentelijk zijn de verkoopbaarheid van stikstofrechten en de invloed van het nieuwe mestbeleid ontwikkelingen die invloed hebben op de waarde en verkoopbaarheid van bedrijven.

Hoe omschrijft u de markt van onroerend goed in de melkveehouderij op dit moment?
“Over het algemeen worden courante melkveebedrijven nog redelijk goed verkocht. Het is zeker niet meer zo dat alle bedrijven worden uitgepond, dus dat we grond en gebouwen apart moeten verkopen.”

En regionaal?
“Daar zitten wel verschillen. Zo zijn in het Oosten bedrijven gemiddeld kleiner waardoor er weinig bedrijven zijn die de mogelijkheid hebben om een andere locatie erbij te nemen. Het kan niet anders dan dat een deel van de te koop staande bedrijven een andere bestemming krijgt. Ook is concurrentie met andere teelten steeds meer zichtbaar bij de verkoop van bedrijven en de ontwikkeling van de grondprijs. In gebieden waar andere gewassen dan mais en gras kunnen worden geteeld, zie je eerder andere bestemmingen voor bedrijven en gronden. In het Zuiden is er bijvoorbeeld veel aardappelteelt vanuit België. Dat heeft een opdrijvend effect op de grondprijs in een gebied. Andersom gezegd, verwacht ik dat in regio’s waar geen andere mogelijkheden zijn dan mais en gras telen, de grondprijzen sterker onder druk komen te staan. Een ander aspect wat de laatste jaren steeds belangrijker wordt, is de mate van droogtegevoeligheid. Bedrijven in gebieden die daar veel last van hebben, zijn steeds moeilijker te verkopen, dan wel zal er een prijscorrectie plaatsvinden.”

Minister Schouten van Landbouw heeft met de recent geschetste contouren van het nieuwe mestbeleid nogmaals ingezet op een grondgebonden veehouderij. Dat betekent dat bedrijven meer grond onder hun bedrijf willen hebben. Verwacht u een hogere grondprijs daardoor?
“Dat moet nog maar blijken. Grote bedrijven met veel grond zijn eigenlijk zoals de overheid het wil, maar worden te duur om als bedrijf over te nemen. Als door dergelijk nieuw beleid er meer stoppers komen en bedrijven niet in omvang groeien, zal de verhouding vraag en aanbod veranderen. Dat zal eerder een remmend effect hebben op de prijsontwikkeling van bedrijven en grond. Feit is dat het in Nederland de komende jaren niet gemakkelijker wordt voor de veehouderij.”

Merken jullie daardoor meer vraag voor emigratie?
“Jawel. Met ons eigen bedrijf richten we ons voornamelijk op de Verenigde Staten, Canada en Duitsland. Vanwege de lage melkprijzen in de Verenigde Staten van de afgelopen jaren en onzekerheid als gevolg van handelsbeperkingen door president Trump is de interesse om te emigreren naar dat land helemaal ingezakt. Het gaat nu wel beter met de Amerikaanse melkveehouderij, maar dat merken we nog niet in het aantal aanvragen vanuit Nederland. Ik denk wel dat meer melkveehouders gaan stoppen de komende jaren en onderschrijf wat dat betreft de visie van FrieslandCampina. Ik merk dat veehouders in deze tijd heel goed rekenen wat de waarde van hun bedrijf is en dan cashen. Zeker als ze via extern salderen stikstof te gelde kunnen maken.”

Wat verwacht u van deze stikstof-rechten?
“Die gaan voor de veehouderij belangrijker worden dan de huidige fosfaatrechten. Er zal veel meer variatie in waarde ontstaan omdat die afhangt van de mogelijkheden en het belang dat de koper heeft. Fosfaatrechten zijn immers breed uitwisselbaar maar bij stikstofrechten moeten ze op hetzelfde gebied betrekking hebben. Ik verwacht dat de waarde die nu in fosfaatrechten zit, naar stikstofrechten verschuift.”

Aan welke prijzen moet je dan denken?
“Daar is nog weinig van te zeggen. Ik hoor bedragen van € 50 per kilo tot wel € 1.500 per kilo. De tijd zal het leren welke kant het opgaat, maar er zullen ook verschillen blijven, afhankelijk van de locatie van een bedrijf.”

Telt stikstof mee in de waardebepaling van melkveebedrijven?
“Daar moeten we inderdaad rekening mee houden. Dat betekent dat voor vergelijkbare bedrijven in Nederland er op een nieuwe manier waardeverschillen ontstaan, afhankelijk van de mogelijkheden van bedrijven en de stikstofrechten.

Er is nog een categorie die zorgen baart. Vooral in het Noorden zijn veel bedrijven zonder NB-vergunning. Dat was nooit een probleem, maar bij een toekomstige aanvraag kunnen ze terugvallen op oude vergunningen met vaak veel minder dieren erop. Dat kan grote consequenties hebben met een onverkoopbaar bedrijf tot gevolg. Het is vooral krom omdat dit vaak extensieve bedrijven zijn en eigenlijk voldoen aan de manier van werken zoals het ministerie het graag ziet.”

Nog even terug naar jullie eigen organisatie. Is er in een krimpende agrarische vastgoedmarkt nog ruimte voor vier brancheorganisaties (NVM, VBO, VastgoedPro en NVR)?
“Daar doe ik geen uitspraak over; dingen zijn in de tijd zo gegroeid. We werken wel steeds meer samen met elkaar, zoals rondom opleidingstrajecten en overeenkomsten.”

Wat is daarin veranderd?
“De lat voor taxateurs ligt steeds hoger en de bedragen waar het ook in de melkveehouderij over gaat zijn enorm hoog. Daarom zie je steeds vaker dat makelaars niet meer zelf taxeren, maar dat uitbesteden aan een taxateur die specialist is in dat vakgebied.

Als VBO vinden we het belangrijk dat makelaars een REV-certificaat (Recognised European Valuer, red.) hebben. Het staat voor een bepaald niveau rondom kennis, kunde en onafhankelijkheid. Er zijn nog te weinig leden die dit hebben, daarom willen we dat iedereen dat in 2023 heeft gehaald. Ook gaan we richting een digitaal taxatierapport, wat we samen met de andere brancheorganisaties verder willen gaan ontwikkelen. Dat is ook voor de banken belangrijk.”

Hoezo?
“Een aantal banken werkt helaas nog met voorkeurslijstjes van taxateurs. Dat kan betekenen dat een taxateur uit een ander gebied moet komen om een waardebepaling bij een bedrijf te doen, of iemand uit een andere sector. Het plaatst vraagtekens bij de onafhankelijkheid. We hebben daar al vaak over gesproken met banken, maar de lijstjes bestaan nog steeds. Met het behalen van het REV-certificaat voldoen de taxateurs allemaal aan de hoogste standaard. En met de invoering van het digitaal rapport hoeven banken geen lijstjes meer te hebben omdat via dezelfde methodiek een taxatierapport opgesteld wordt. We hopen dat er ook een einde komt aan het zelf taxeren door banken. Volgens de Basel-akkoorden mogen banken dat niet in verband met de onafhankelijkheid. Dat is aan het veranderen maar is lang niet overal doorgevoerd.”

Hoe ontwikkelt zich het aantal agrarische makelaarskantoren en -taxateurs bij VBO?
“Dat blijft vrij stabiel en ligt maar iets onder dan de top van ongeveer 70 leden van enkele jaren geleden. Dat is prima maar we merken dat er weinig nieuwe aanwas is van nieuwe agrarische makelaars en taxateurs. Dat baart mij wel zorgen.”

Hoe komt dat?
“De lat ligt steeds hoger en ze moeten de taal van de boeren spreken. Dat is heel belangrijk. We proberen nu meer actief bij de scholen contacten te leggen. We zien ook kansen voor stoppende boeren. De werelden lijken wel wat op elkaar want in de makelaardij werken ook veel zelfstandige eenpitters. Ze moeten dan wel een tweejarige makelaardij-opleiding volgen, en daarnaast een taxatie-opleiding. Binnen VBO Makelaar proberen we dit maximaal te ondersteunen; de eerste VBO-collega’s hebben inmiddels de mentortitel behaald om taxateurs te ondersteunen tijdens deze opleidingsfase.”