‘Grondprijs gaat stabiliseren’

Sinds vier jaar is Ard Klijsen voorzitter van de vakgroep Agrarisch & Landelijk van makelaarsvereniging NVM. Bij de vakgroep zijn zo’n 140 agrarische makelaars/taxateurs aangesloten. Klijsen bekleedt deze functie op een moment dat veel veranderingen gaande zijn in de landbouw en zeker ook in de melkveehouderij. Grondgebondenheid, de invoering van fosfaatrechten en stoppende bedrijven hebben allemaal gevolgen voor de gronddynamiek, zeker regionaal. Verder hebben banken voor het verkrijgen van financieringen de duimschroeven aangedraaid en begeven zich nieuwe partijen op de grondmarkt. Ondertussen was landbouwgrond nog nooit zo duur. Dan zijn er ook nog nieuwe ontwikkelingen, waarvan het opwekken van energie met behulp van zonnepanelen op agrarische grond momenteel veel belangstelling krijgt.

Vijf jaar geleden waren melkveehouders dominant op de grondmarkt en bepaalden ze voor een belangrijk deel de prijs. Hoe is dat nu?
“Die tijd is voorbij. Vanuit de veehouderij is er nog altijd interesse in grond, maar er wordt veel meer gerekend en gekeken naar de beste oplossing. Meer dan vroeger moeten veehouders keuzes maken en dat komt terug in het wel of niet aankopen van grond.”

Volgens u en andere marktdeskundigen zou de grondprijs vorig jaar al zijn gedaald. Die prijzen zijn gemiddeld toch nog wat gestegen. Gaat het dit jaar wel gebeuren?
“Gezien de marktsituatie en omstandigheden was dat vorig jaar een logische gedachte. Grond is en blijft echter een schaars goed. Wat wel iets is onderschat, is de blijvende interesse in grond, ook uit andere hoeken dan het agrarische. Zo zijn op de grondmarkt meer beleggers actief dan een paar jaar geleden. Ook is de akkerbouw in delen van het land op zoek naar goede gronden. Overheden blijven ook actief. Zo is in bijvoorbeeld in Noord-Brabant momenteel veel grond nodig voor aanleg van infrastructuur. Dat merken we dan goed, regionaal. Overigens zijn er wel gebieden waar de grondprijs wel is gedaald, met name in gebieden waar er weinig interesse is van akkerbouwers.”

Maar gemiddeld blijft de grondprijs stijgen?
“Dat denk ik niet. De vraag naar grond blijft en een lichte stijging van de prijs kan lokaal de komende jaren zeker nog wel plaatsvinden. Maar er vindt ergens stabilisatie van de prijs plaats. Ook banken spelen daarbij een rol. Een financiering moet vooral gericht zijn op het optimaliseren van het bedrijf. Dat betekent dat veehouders in fosfaatrechten blijven investeren en minder in grond. Maar dat blijven natuurlijk bedrijfsspecifieke keuzes.”

De bank is altijd nodig bij grondaankoop?
“Een enkeling kan het zonder bank, bijvoorbeeld een verplaatser. Maar er zijn nog niet zoveel bedrijven die grond uit eigen middelen kunnen betalen.”

Er zijn veel melkveehouders gestopt en dat gaat door. Wat is de impact daarvan?
“Die is beperkt. Het aantal stoppers gaat geleidelijk en veel veehouders houden hun grond nog een aantal jaren aan voordat ze ermee op de markt gaan.”

Kenmerkend voor veel stoppers is de problematiek van de vrijkomende agrarische bebouwing. Zit daar schot in?
“Jawel, we hebben als NVM de problematiek twee jaar geleden hoog op de agenda gezet en de overheden zien er inmiddels allemaal het belang van in. We zien goede mogelijkheden voor een zogenoemde VAB-bestemming, dan kunnen de bedrijfsgebouwen blijven staan. Helaas is dat niet in alle gemeentes mogelijk.
In het algemeen spelen de ambtenaren van de gemeente een grote rol in de mogelijkheden op een locatie van een stopper. We merken helaas nog te vaak angst vanuit de gemeente om mee te denken in creatieve maatwerkoplossingen, terwijl daar vaak wel de sleutel ligt.
Ons advies is om vroegtijdig met de betrokken ambtenaren in overleg te gaan en zeker de herziening van het bestemmingsplan in de gaten te houden om daarbij aan te kunnen haken.”

Als in een gebied een aantal bedrijven stopt, kan de vraagmarkt naar voer en mestafzet omslaan in een aanbodmarkt. Wat gebeurt er in zulke gebieden met de grondprijs?
“Dat effect is niet zo groot op de grondmarkt en prijzen. We merken dat veehouders hun eigen positie willen versterken en niet afhankelijk zijn van derden. Ze willen toch die grond hebben, ook al is het misschien niet altijd nodig. Je moet ook niet vergeten dat grond een heel stuk emotie is voor ondernemers.”

Welke partijen zijn op de markt als het gaat om verbeteringen in het bedrijf?
“Er is een aantal kleinschalige kavelruilprojecten waarbij minimaal drie grondeigenaren hun gronden inbrengen. Dat is overigens interessant omdat geen overdrachtsbelasting wordt gerekend en de overheid de notariskosten betaalt.
Verder zien we veehouders die grond verkopen om een extra investering te doen, bijvoorbeeld in een nieuwe melkstal. Dat zijn bedrijven die toch al ruim in de grond zitten.
Ook bij overnames wordt soms grond te gelde gemaakt om alles financieel rond te zetten. Overigens wordt ook steeds vaker een erfpachtconstructie gemaakt, waarbij de ondernemer de grond aan een belegger verkoopt en terug pacht.”

Zulke erfpachtconstructies met beleggers zijn interessant?
“Het is een kwestie van verschuiven van vermogen en keuzes maken voor je bedrijf. In principe kopen veehouders liever grond dan dat ze pachten. Maar als het niet kan, dan is pacht of erfpacht een goed alternatief. Het is wel altijd oppassen welke pachtvorm wordt afgesproken.”

Hoe bedoelt u?
“Met vormen als erfpacht of reguliere pacht is voor de verpachter en pachter juridisch veel geregeld. Bij mondelinge pacht of een grondgebruikersverklaring kan bij agrarisch gebruik van de grond deze op verzoek van de gebruiker als pacht worden geclassificeerd bij de Grondkamer. De verpachter heeft dan dus een regulier pachtcontract aan zijn broek. Onder normale omstandigheden is dat vaak geen probleem, maar als de gebruiker moeilijk wil doen, kan dit tot ongewenste situaties leiden. In de meeste gevallen is er wel sprake van goed onderling vertrouwen.”

U had het over het vrijwillig ruilen van grond. Hoe gaat dat?
“Drie of meer partijen maken een plan voor het ruilen van grond. Het is dus eigenlijk een kleine ruilverkaveling die voor alle partijen voordelen kan opleveren. Het is jammer dat het nog niet zoveel gebeurt, want het is een mooie kans om de structuur van de deelnemende bedrijven te verbeteren. Dat kunnen melkveebedrijven zijn, maar ook akkerbouwers en burgers met een stuk grond kunnen meedoen.”

Wat bepaalt de mate van succes?
“Hoe meer partijen, hoe lastiger het is om een goede ruil te maken. Er zijn dan meer mensen bij betrokken, die het bijvoorbeeld niet eens kunnen zijn met de taxatie van hun grond. Wij koppelen de gesloten transacties van de gronden van de deelnemers en die gaan vervolgens in de kavelruil. Dat maakt de kans op succes al een stuk groter.”

De laatste tijd staan zonneparken in de belangstelling. Is dat al te merken op de grondmarkt?
“Het speelt in heel Nederland en er is inderdaad veel belangstelling. Wij zijn als bedrijf ook bij een aantal van deze projecten betrokken. Er is een grote vraag en die gaat de komende jaren nog toenemen, is onze verwachting. De effecten voor de grondmarkt zijn echter beperkt, daarvoor is het aantal hectares te klein. Wel zie je dat als een gemeente in een visie een gebied aanduidt, dat een beperkt prijseffect heeft. Dat blijft echter zeer regionaal.”

Wat kunnen melkveehouders met deze ontwikkeling?
“Voor zowel stoppers als blijvers biedt die kansen. Er worden bedragen tot circa dubbele agrarische waarde betaald en € 9.000 canon per hectare per jaar, bij een huurperiode van 25 jaar, is ook geen uitzondering. Het is wel afhankelijk van bijkomende investeringen. Onzeker is nog wat de gevolgen voor de grondkwaliteit zijn. In contracten moet daarom staan dat de grond naar de nulsituatie moet worden opgeleverd. Het kan dus voor iedereen een mooi extra inkomen opleveren.
Voor blijvers is het een vorm van risicospreiding van rendement. Het is wel belangrijk dat veehouders met plannen snel actie ondernemen. De subsidieregeling is aflopend en over twee tot vier jaar is het wel gedaan, denk ik.
Dus als je iets met zonneparken wilt, moet je het nu doen.”

Heeft het ook fiscale consequenties?
“Dat kan. De fiscus ziet dat de grond niet meer als agrarisch wordt gebruikt en bij verkoop kan de waardestijging belast zijn. Wanneer men nu verkoopt, is het verschil tussen WEV en WEVAB (waarde economisch gebruik wel of niet agrarisch; red.) belast. Er zijn wel mogelijkheden voor herinvestering van het vrijgekomen kapitaal, maar het is belangrijk vooraf goed met een fiscaal deskundige te overleggen. Er zijn wel meer fiscale zaken waar je goed op moet letten, dus goede advisering is essentieel.”