Uitponden is vaak de beste oplossing

Verkoop van grote melkveebedrijven is niet gemakkelijk. Mogelijkheden op de locatie zijn bepalend, maar sterk wisselend. In veel gevallen maakt het uitponden van een bedrijf de verkoop gemakkelijker en levert het per saldo meer euro’s op.

Verkoop van melkveebedrijven is van alle tijden. Door de sterke bedrijfsontwikkeling staan de laatste jaren ook grote tot zeer grote melkveebedrijven in de etalage. Handel in complete melkveebedrijven is moeizaam; het zijn grote bedragen en ondernemers die het kunnen betalen, stellen hoge eisen. Voor de maximale waarde en courantheid is het belangrijk dat het bedrijf helemaal klopt, aldus Harm Folkers specialist melkveehouderij bij ABN Amro. “Bedrijven moeten goed op orde zijn en de structuur in balans, zoals aantal ligplaatsen en de hectares.” Dat geldt voor alle melkveebedrijven, maar zeker bij de categorie grote bedrijven.

Sinds dit jaar heeft de markt te maken met fosfaatrechten. Volgens Folkers is de financierbaarheid van bedrijven die ‘uit balans’ zijn een stuk moeilijker. Dat komt echter niet zozeer door de waardeontwikkeling, maar vooral door een afgenomen aflossingscapaciteit. “Dat zien we vooral op bedrijven met een grote nieuwe stal en hoge financieringslast waar ook nog fosfaatrechten bij moeten komen.”

De komst van fosfaatrechten werkt twee­ledig in de marktwerking door. Enerzijds loopt de verkoopprijs van totale bedrijven verder op. Dat maakt het belang nog groter dat het bedrijf efficiënt en optimaal is ingericht om het überhaupt te kunnen verkopen. Daar ziet Folkers in de praktijk vaker een probleem; de laatste kilo’s melk leveren op een deel van de bedrijven geen rendement met als gevolg dat stallen niet helemaal vol staan. “Verkopers moeten genoegen nemen met een lagere verkoopprijs. Dat wordt wel ­gecompenseerd met opbrengsten van de fosfaatrechten die ze een jaar geleden niet hadden.”

Aan de andere kant is het voor verkopers gemakkelijker om op de locatie te blijven wonen, eventueel met een kleine agrarische tak erbij. Voor ondernemers met voldoende grond en niet te zware financiering was dat al geen probleem, maar met extra geld op de bank van de fosfaatverkoop is die groep nog wat groter, denk aan bedrijven met veel pachtgronden.

Courantheid bepaalt route

Aan de koperskant lijkt er wat meer interesse te komen in melkveebedrijven. Dat zegt Hans Peters, voorzitter van de sectie agrarisch vastgoed van VBO. “De economie is aangetrokken en dat betekent dat voor investeringen van de overheid weer vaker veehouders worden weggekocht.”

Een andere categorie kopers zijn de snelle groeiers van de afgelopen jaren; grote bedrijven die technisch en economische perfect draaien maar op hun eigen locatie tegen grenzen aanlopen. Peters ziet ze op de markt voor een volwaardige tweede locatie, maar ook melkveebedrijven om het jongvee op te fokken.

Voor melkveebedrijven in de verkoop is er geen blauwdruk, maar de courantheid van het object is vooral bepalend voor de route: als melkveebedrijf verkopen, in delen verkopen met eventueel een andere bestemming of saneren. Tientallen factoren zijn daarvoor bepalend, waaronder de omvang, inhoud en moderniteit van gebouwen, de huiskavel en belemmeringen in de buurt. Voor herbestemmen of saneren is het beleid rondom Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) actueel; makelaars merken een groot verschil in beleid en medewerking vanuit gemeenten. Om die reden heeft de NVM vorig jaar met een notitie het onderwerp hoog op de agenda geplaatst. Ard Klijsen, voorzitter van de NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed, merkt dat gemeenten er de laatste jaren serieuzer mee bezig zijn. Dat geldt ook voor LTO. “Er zijn goede voorbeelden van wat er mogelijk is. Het grootste probleem is de snelheid waarmee dergelijke trajecten worden doorlopen.”

Opdelen levert meeste op

Voor grote bedrijven kan het nodig zijn het bedrijf in delen te verkopen, het zogenoemde uitponden. Dat betekent meestal de grond en gebouwen apart waarbij de gebouwen een andere functie krijgen of worden afgebroken. Klijsen schat dat het omslagpunt tussen de 70 en 100 hectare ligt. “Daarboven is het moeilijk om nog een koper te vinden voor het complete bedrijf.”

Dat heeft vooral te maken met het totale bedrag van de locatie wat voor een bovengemiddeld melkveebedrijf al gauw richting € 10 miljoen gaat.

Veehouders moeten eigenlijk altijd rekening houden met een forse devaluering van de waarde van stallen, aldus Peters. “Het meest lastige is een nieuwe stal tot waarde brengen. Grote veehouders kunnen dure nieuwbouw voor een relatief gunstige prijs aankopen door gebrek aan concurrentie op de koopmarkt voor deze locaties.”

Makelaars geven aan dat opdelen van een bedrijf onder de streep vaak het meeste oplevert. Het stapelen van prijzen van grond en gebouwen maakt dat de totale verkoopprijs lager is dan de afzonderlijke onderdelen. Op het totaal kan dat zo 10 tot 20% verschil maken. Daar komt bij dat voor grond doorgaans gemakkelijker kopers zijn te vinden dan voor grond en gebouwen samen. Bovendien willen buurtbedrijven vaak relatief veel voor deze grond betalen. Het is daarbij wel belangrijk niet alleen op de opbrengstprijs te focussen, maar ook de verkoopbaarheid en de tijdsperiode tussen op de markt zetten en werkelijke verkoop.

Om de juiste route te bewandelen is het belangrijk zo vroeg mogelijk de opties in beeld te brengen. Een veehouder van 55 zonder opvolger kan nu al nadenken over zijn exit-strategie en hoe het bedrijf straks maximaal te verwaarden is. Afhankelijk van de meest waarschijnlijke verkoop op termijn kan het wel of niet verstandig zijn om nog te investeren in het bedrijf. Folkers van ABN Amro stelt het gechargeerd als volgt: “Of je houdt het bedrijf technisch up-to-date, of je doet er niks meer aan en zorgt dat je schuld is afgebouwd.”

Mogelijkheden op de locatie

Als het bedrijf zeker niet als melkveebedrijf verkocht gaat worden, is het belangrijk om scherp te krijgen wat de mogelijkheden op deze locatie zijn. Dat begint met de juridische; wat staan de gemeente en eventueel de provincie toe op deze locatie? Gemeenten kunnen in het bestemmingsplan nauwkeurig omschrijven welke opties er zijn, bijvoorbeeld wonen of bedrijf met statische opslag of met VAB.

Verder is de feitelijke situatie op het bedrijf bepalend. In het algemeen zijn de stallen en het erf op een groot melkveebedrijf ook navenant. Dat biedt mogelijkheden bij een herbestemming.

Een belangrijke vraag is of stallen nog bruikbaar zijn voor een andere functie en welke kosten zijn er nog nodig om ze bij de tijd te brengen (asbest). Een derde factor is de omgeving: zit het bedrijf tussen andere bedrijven of burgers? Ligt het geïsoleerd in een polder ver van de bewoonde wereld of juist in een drukker toeristisch gebied?

De mogelijkheden van de locatie vertalen zich in de waarde van de locatie. Er zijn een aantal opties. De eerste is omzetten naar een burgerbestemming. Dat betekent vaak dat de veehouder alle bedrijfsgebouwen moet slopen. Gemeentes hebben een eigen maximumaantal meters dat als bijgebouwen mag blijven staan, bijvoorbeeld 200 vierkante meter. Er zijn mogelijkheden om de sloopkosten te drukken, zoals via een sloopregeling of ruimte-voor-ruimte (zie kader). Verder moet de gemeente mee willen werken. Dat hangt onder andere af van het bestemmingsplan en de feitelijke situatie; staat het bedrijf tussen de burgerwoningen of ver andere agrarische bedrijven, dan is de kans groot dat de gemeente akkoord gaat.

De tweede is een andere agrarische ­bestemming. Daarbij valt te denken aan een opfoklocatie van jongvee, vleesvee, geiten of professionele paardenhouderij. De praktische mogelijkheden hangen vooral van de omvang en de technische staat van de gebouwen af. Qua bestemming hoeft het in de meeste gevallen geen probleem op te leveren. Omschakelen naar geiten is met name in de provincies Noord-Brabant en Gelderland problematisch.

Ook kan naar een andere niet-agrarische bestemming worden gekeken. Daarbij is onderscheid te maken tussen een actief of een stil bedrijf. In het eerste geval valt te denken aan bijvoorbeeld een timmerbedrijf, camping of theehuis. Het tweede is opslag of caravanstalling in de bestaande stallen. Voor beide alternatieven geldt dat realisatie afhankelijk is van de mogelijkheden binnen de gemeente.