Extra grond kan soms handig of nodig zijn. Het is echter steeds lastiger om grond te kunnen betalen. Grondprijzen stijgen nog steeds, fosfaatrechten kosten ook geld en banken stellen strenge eisen.
Grondaankoop kan nodig of nuttig zijn, maar financiering via de bank is niet altijd mogelijk. Er zijn alternatieven voorhanden om eenvoudig het grondareaal te vergroten. Het aantal alternatieve mogelijkheden is wel beperkt
De noodzaak om grond onder het bedrijf te hebben is toegenomen. Aan de andere kant is het steeds lastiger om het te kunnen betalen; grondprijzen zijn hoog en stijgen nog steeds, veehouders hebben te maken met investeringen in fosfaatrechten en banken stellen strenge eisen (zie kader Meer eisen aan financiering). Toch ziet Hans Scholte, sectormanager melkveehouderij bij Flynth, dat banken voor goede, deugdelijke plannen nog altijd financieren. “Gemiddeld is bij Flynth de financiering ongeveer € 1 per kilo melk terwijl de financieringsruimte vaak rond de € 1,70 ligt. Gemiddeld is er dus wel ruimte.”
Banken zijn sowieso coulanter als het om gunstig gelegen grond gaat. Het moet dan wel iets toevoegen aan het bedrijf; bijvoorbeeld dat door een grotere huiskavel de structuur van het bedrijf verbetert, bewerkingskosten dalen of weidegang mogelijk is met een beter exploitatieresultaat tot gevolg.
Als een veehouder de financiering bij de bank niet rond krijgt, heeft dat volgens Scholte eerder met de ondernemer en het bedrijf zelf te maken. In het algemeen ziet hij dat ‘zekerheid’ minder hard doortelt dan ‘rendement’ bij het beoordelen van een financieringsaanvraag. “De ‘track-record’ moet goed zijn, je moet kunnen laten zien wat je hebt gepresteerd.” Ook moet duidelijk zijn dat een investering voordeel voor het bedrijf gaat opleveren.
In de situaties dat banken niet willen financieren, hebben veehouders een beperkt aantal alternatieven voorhanden. In het algemeen waarschuwt Scholte dat een plan dat niet door de bank wordt gefinancierd al vraagtekens zou moeten oproepen bij de ondernemer zelf. Het andere uiterste is als een ondernemer de bank helemaal niet nodig heeft. “Maar dat zijn de uitzonderingen.” Als het gebeurt is dat bijna altijd door verkoop van onroerend goed (bijvoorbeeld warme grond) of als de ondernemer een klein perceel voor de waarde in verpachte staat kan overnemen.
Anders financieren
Veehouders hebben een aantal alternatieve financieringsvormen ter beschikking. Een deel heeft te maken met vreemde partijen die geld in grond willen steken. Zo kunnen investeringsmaatschappijen in theorie grond financieren, maar dat gebeurt volgens Scholte nauwelijks. “De veehouder betaalt meer en heeft minder zeggenschap. Beide moet je niet willen.”
Dichterbij huis is een familielening; dat gebeurt zowel bij de overname als bij een uitbreiding in grond of gebouwen. Ondernemer en familieleden maken afspraken over looptijd, aflossing en rentepercentage. Familieleden kunnen op deze manier voor tonnen in een bedrijf hebben zitten. Een nadeel is dat voor degenen die het geld in het bedrijf hebben zitten, er geen garantie is bij een faillissement. Een ‘zacht’ nadeel is dat geld lenen binnen de familie tot persoonlijke problemen kan leiden. Buiten de familie kunnen ook andere externen een deel van de investering betalen. Denk ook aan de buurman die zijn grond verkoopt en het geld beschikbaar stelt.
Een andere vorm is crowdfunding; daarbij investeren burgers en/of bedrijven in een bedrijf. In de landbouw zijn enkele voorbeelden van kleinschalige projecten. Ondernemers presenteren hun kredietaanvraag op sites van platforms met een propositie aan potentiële investeerders: ze geven er aan hoeveel geld ze nodig hebben, hoe snel ze dat kunnen terugbetalen en wat ze daarvoor teruggeven. Een beperking is dat looptijden kort zijn en de rente relatief hoog. In de praktijk gebeurt het voor gangbare bedrijven nauwelijks.
Wat een ondernemer zelf kan doen, is geld vrijmaken door elders grond te verkopen waardoor geen of minder financiering via de bank nodig is. Het meest voor de hand liggend is verkoop of in het in erfpacht geven van grond op afstand. Dat hoeft niet dezelfde oppervlakte te zijn als de aan te kopen grond, maar wel voldoende om het economische plaatje rond te breien.
Pacht of erfpacht
Ook zonder het verkrijgen van eigendom kunnen veehouders hun grondareaal vergroten. Een grondgebruikersverklaring, pacht of erfpacht kunnen een goed alternatief zijn met vaak per saldo lagere lasten. In toenemende mate wordt eigendom en gebruik van de grond gesplitst. “De € 1.200 tot € 1.500 per hectare die een veehouder aan pacht betaald is altijd lager dan de bijvoorbeeld € 3.500 rente en aflossing.” Nadelen zijn er natuurlijk ook, zoals minder zekerheid en niet benutten van de waardestijging.
Bij erfpachtfinanciering (sale-and-lease-backconstructie) verkoopt de ondernemer grond aan een vastgoedorganisatie en huurt deze vervolgens terug in de vorm van erfpacht. Als jaarlijkse pachtprijs betaalt hij een vergoeding in de vorm van een canon. Voor de pachtperiode wordt een termijn afgesproken van minimaal 26 jaar. Voordelen zijn de lange gebruikszekerheid en lage financieringslasten. Het verbetert de liquiditeitspositie van de ondernemer. Een nadeel is een maximale financiering van 70 tot 80% van de marktwaarde. Het levert uiteindelijk geen eigendom op, de waardestijging zit bij de investeerder en als de looptijd is afgelopen is er geen recht op verlenging. Een ander nadeel is dat de canon jaarlijks stijgt met de inflatie, bijvoorbeeld jaarlijks 2%. Er zijn vaak wel interessante mogelijkheden voor terugkoop.
Grond ruilen
Een wat andere manier om aan meer grond te komen is het ruilen met een andere grondgebruiker, in veel gevallen een akkerbouwer. Het is een fenomeen dat, zeker in gebieden met veel akkerbouw, vaker voorkomt maar volgens Scholte niet volledig wordt benut. “Het is een methode om goedkoop extra grond onder het bedrijf te krijgen met een aantal extra voordelen.” Denk daarbij aan vruchtwisseling en korte afstanden als de grond gunstig ligt.
Er zijn meerdere varianten om een samenwerking in te vullen. Het oprichten van een gezamenlijke vof en het vormen van een zogenoemde grondcoalitie gaan het meest ver. In beide gevallen werken de ondernemers gezamenlijk in de exploitatie en één gezamenlijk bouwplan. Een andere variant is waar de veehouder op zijn bedrijf gewassen gaat telen voor de akkerbouwer en vice versa. Nog minder ingrijpend is een tijdelijke grondruil, waarbij ondernemers één of enkele jaren op elkaars grond gewassen telen.
Volgen Scholte zijn er veel mogelijkheden met elke vorm eigen voor- en nadelen. “Het belangrijkste voor het slagen is het sociaal-emotionele aspect; je moet goed afspraken kunnen maken, goed samen kunnen werken, flexibel zijn en elkaar wat gunnen.” Een belangrijke adder onder het gras bij het uit gebruik geven van grond is de landbouwvrijstelling (zie kader Fiscaal probleem bij grond uit gebruik geven).
Een grondsamenwerking biedt ook de mogelijkheid voor een veehouder om grond ter beschikking te krijgen die niet of moeilijk financierbaar is. In dat geval koopt de akkerbouwer of bollenteler de grond en laat die in de grondruilconstructie meedraaien. “De veehouder hoeft dan zelf niet naar de bank. Een nadeel is dat de akkerbouwer zijn grip op de onderneming van de veehouder vergroot.”
Meer eisen aan de financiering
Banken zijn de laatste jaren kritischer ten aanzien van uitzetten van nieuwe financieringen. Daardoor worden ondernemers en hun plannen strenger beoordeeld. Zo is aflossingsvrij financieren niet aan de orde en zijn looptijden korter dan voorheen. Automatische herfinanciering is moeilijker en rekenrentes zijn leidend bij begrotingen. Ook zijn de rente-opslagen gestegen.
Een belangrijke oorzaak zijn de Basel-akkoorden. De kern is dat risico’s van banken alleen kunnen worden opgevangen met stevige kapitaalbuffers en liquiditeiten die direct en volledig beschikbaar zijn. Dat stelt hoge eisen aan het eigen vermogen van de banken en het in beeld hebben van risico’s. Daarom willen de banken een groter aandeel eigen vermogen op hun balans, meer geld liquide en lage risico’s bij financieren.
Fiscaal probleem bij grond uit gebruik geven
Veehouders die grond ruilen met akkerbouwers moeten beducht zijn op een aspect van de belastingwetgeving, waarschuwt Rutger Keppel, belastingadviseur bij Flynth. “In principe geldt voor de jaren dat de veehouder de grond zelf niet in gebruik heeft, niet de landbouwvrijstelling bij verkoop van de grond.”
Stel dat de grond voor € 50.000 per hectare in de boeken staat en de vrije verkoopwaarde is € 80.000, dan wordt een boekwinst gemaakt van € 30.000 waarover belasting is verschuldigd. Maar als hij de grond zelf tien jaar niet heeft gebruikt en die periode de grondprijs is gestegen van € 60.000 naar € 75.000, dan geldt het belastingvoordeel niet voor de € 15.000 verschil. De netto landbouwvrijstelling geldt in dat geval maar voor € 30.000 – € 15.000 = € 15.000 per hectare.
Er is echter één uitzondering waarbij een veehouder hier onderuit kan komen: als het uit gebruik geven van de grond als gevolg van vruchtwisseling dienstbaar is geweest voor het eigen bedrijf. Anders gezegd: het ruilen van de grond komt ook ten goede aan de uitbating van het eigen bedrijf, bijvoorbeeld door meer grond ter beschikking te hebben en betere vruchtwisseling.
Er is volgens Keppel wel wat grijs gebied; wat is de periode dat de grond in en uit gebruik mag zijn geweest en wat is precies ‘dienstbaar’. “We verwachten dat in het kader van kringlooplandbouw meer grond gedeeld wordt en dit nog actueler wordt. Hij sluit niet uit dat de mogelijkheden hiervoor binnen de toepassing van de landbouwvrijstelling worden verruimd.
Beheer
WP Admin
Bewerk bericht